1. GYF’lerin Kurumlar Vergisi Karşısındaki Durumu
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu’nun (KVK) 2’nci maddesinde Sermaye Piyasası Kurulunun düzenleme ve denetimine tâbi fonlar ile bu fonlara benzer yabancı fonların sermaye şirketi sayılacağı hüküm altına alınmıştır.
Bu yönüyle fonlar kurumlar vergisi mükellefidir. Ancak mezkur Kanun’un 5/1-d-4 maddesinde gayrimenkul yatırım fonlarının kazançları kurumlar vergisinden istisna tutulmuştur.
Ancak 7524 sayılı Kanunla yapılan düzenleme ile istisna, fonların taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sinin, kâr payı olarak dağıtılması şartına bağlanmıştır.
Buna göre GYF’ler taşınmazlardan elde ettikleri kazançların en az %50’sini dağıtmazlarsa kazançlarının tamamı vergiye tabi olacaktır. Bu dağıtım gerçekleşirse istisna, fon bünyesinde uygulanmaya devam edilecektir.
Diğer taraftan, mezkur Kanunla ihdas edilen yurt içi asgari kurumlar vergisi uygulamasına göre GYF’lerde, taşınmazlardan elde edilen kazançlar asgari vergi hesabında dikkate alınacaktır. Dolayısıyla GYF’lerin kazançları kurumlar vergisinden istisna olsa da taşınmazlardan elde edilen kazançlar asgari kurumlar vergisine (%10) tabi olacaktır.
2. GYF Katılım Belgesi Sahibi Gerçek Kişilerin Vergilendirilmesi
Gerçek kişiler GYF katılma belgelerini alım satıma konu edebilir yahut bunlar üzerinden kar payı elde edebilirler.
2006/10731 sayılı Karar’a göre GVK geçici 67’nci madde kapsamında GYF katılma belgesi sahibi kişilerin ellerindeki katılma payları sebebiyle elde ettikleri kazançlardan %10 oranında stopaj yapılır.
Fakat 31.10.2024 tarihine kadar iktisap edilen katılma belgeleri bakımından bu oran %7,5 olarak uygulanır.
İki yıldan fazla süreyle elde tutulan paylar için ise bu oran %0 olarak uygulanmaktadır.
Bir gerçek kişinin, elindeki gayrimenkulleri kurulacak GYF’ye ayni sermaye olarak devretmesi ve karşılığında fon katılma payı edinilmesi mümkündür. Böyle bir durumda katılma payı karşılığında elde edilecek kazançlara ilişkin toplam mali yükü aşağıdaki şekilde açıklayabiliriz:
| Fona Devredilen Gayrimenkullerin Toplam Büyüklüğü | 500.000.000,00-TL |
| Fonun Elde Ettiği Toplam Yıllık Tahmini Gelir (20 yıllık ortalama kira geri dönüş süresi baz alınarak) | 25.000.000,00-TL |
| Fon Yönetim Ücreti (Tahmini) | 1,50% |
| Portföyün Gayrimenkul Ağırlığı | 100% |
- Fon Kazancının Tamamının Dağıtılması ve Payların 2 Yıldan Daha Az Süreli Elde Tutulma Durumu
| Fon Büyüklüğü (A) | Yönetim Ücreti (B= A*1,5%) | Kira ve Diğer Gayrimenkul Getirileri C=A/20 | Yönetim Ücreti Sonrası Kar D=C-B | Asgari Kurumlar Vergisi (E=D*10%) | Dağıtılabilir Kar (F=D-E) | Kar Dağıtım Stopajı (G=F*10%) | Vergi Sonrası Kalan (H=F-G) | Toplam Yük (TL) (I=B+E+G) | Toplam Yük (İ=I/C) |
| 500.000.000 | 7.500.000 | 25.000.000 | 17.500.000 | 1.750.000 | 15.750.000 | 1.575.000 | 14.175.000 | 10.825.000 | 0,433 |
Yukarıdaki tabloda görüldüğü üzere fonun elde ettiği 25.000.000,00-TL’lik gelirden yönetim ücreti, asgari kurumlar vergisi ve kar dağıtım stopajı düşüldükten sonra 14.175.000,00-TL kalmaktadır. Mali yükün toplam oranı %43,3’tür.
- Fon Kazancının Tamamının Dağıtılması ve Payların 2 Yıldan Daha Fazla Süreli Elde Tutulma Durumu
Mevcut düzenlemede bir değişiklik olmazsa payların 2 yıldan fazla elde tutulması durumunda kar dağıtımı sırasında stopaj %0 oranında yapılacaktır. Bu durumda aynı portföy için mali yük hesabı aşağıdaki şekilde olacaktır:
| Fon Büyüklüğü (A) | Yönetim Ücreti (B= A*1,5%) | Kira ve Diğer Gayrimenkul Getirileri C=A/20 | Yönetim Ücreti Sonrası Kar D=C-B | Asgari Kurumlar Vergisi (E=D*10%) | Dağıtılabilir Kar (F=D-E) | Kar Dağıtım Stopajı (G=F*0%) | Vergi Sonrası Kalan (H=F-G) | Toplam Yük (TL) (I=B+E+G) | Toplam Yük (İ=I/C) |
| 500.000.000 | 7.500.000 | 25.000.000 | 17.500.000 | 1.750.000 | 15.750.000 | 0 | 15.750.000 | 9.250.000 | 0,37 |
Kar dağıtım stopajı %0 olarak uygulandığında toplam yük %37’ye düşmektedir.
- Fon Kazancının %50’sinin Dağıtılması ve Payların 2 Yıldan Daha Az Süreli Elde Tutulma Durumu
| Fon Büyüklüğü (A) | Yönetim Ücreti (B= A*1,5%) | Kira ve Diğer Gayrimenkul Getirileri C=A/20 | Yönetim Ücreti Sonrası Kar D=C-B | Asgari Kurumlar Vergisi (E=D*10%) | Dağıtılabilir Kar (F=D-E) | Kar Dağıtım Stopajı (G=F*10%) | Vergi Sonrası Kalan (H=F-G) | Toplam Yük (TL) (I=B+E+G) | Toplam Yük (İ=I/C) |
| 500.000.000 | 7.500.000 | 25.000.000 | 17.500.000 | 1.750.000 | 15.750.000 | 787.500 | 14.962.500 | 10.037.500 | 0,4015 |
Kazancın zorunlu olan %50’sinin dağıtılması durumunda toplam yük stopajın yarısı kadar azalmıştır. Fakat bu durumda dağıtılacak net kar ((15.750.000/2)-(15.750.000/2)*10%))=7.087.500,00-TL olacaktır. Kalan tutar fon içinde bırakılacaktır.
3. Tapu Harcı
Son olarak, Harçlar Kanunu’nun 123’üncü maddesinde anonim, eshamlı komandit, limited şirket ve kooperatiflerin kuruluş pay devri, sermaye artırımı, birleşme, devir, bölünme ve nev’i değişiklikleri nedeniyle yapılacak işlemler için harç istisnası uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Fakat GYF’ler bu kapsamda sayılmadığı için harç yükümlülükleri mevcuttur.
Mevcut portföy için toplam harç tutarı 500.000.000,00*2%=10.000.000,00-TL olacaktır. Fonu bir portföy yönetim şirketi altında kuranın aynı kişi olması halinde alıcı taraf olarak da aynı tutar ödenecektir. Harç tutarlarının da yatırım kararı verilirken göz önünde bulundurulması gerekir.
Not: Çalışmada GYF’nin sadece taşınmaz portföyü olduğu ve sadece bunlardan kazanç elde ettiği varsayılmıştır. Yedek akçeler ihmal edilmiştir. Kar payı stopajının normal oranda uygulanmış Ekim ayı sonuna kadar iktisap edilenlere uygulanan %2,5’lik stopaj indirimi dikkate alınmamıştır. Tahmini tutar ve oranların değiştirilmesi durumunda kazanç ve toplam yük de değişkenlik gösterecektir.
BİLGENER